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一線城市土地收入銳減 房地產市場進入存量時代

作者:張曉 陳靚 來源:21世紀經濟報道 熱度: 更新時間:2018年12月06日 【字體:

時至年末,各地政府推地積極,土地市場迎來一波小高峰,但依舊未能改變全年降溫的局面。

其中,一線城市降溫更為明顯。中原地產數據顯示,北京今年前11個月的土地成交金額為1680億左右,與去年同期的2609億相比,相去甚遠。

與此同時,土地市場整體溢價率下調、流拍創下歷史紀錄。

不少業內人士認為,土地市場尤其是一線城市的低迷,表明房地產市場的存量時代正在到來。

1998年起,我國房地產一直處于增量狀態,價量齊飛、長期上揚的狀態在近兩年的政策調控下正在迎來拐點。一線城市作為房地產市場的風向標,特別是北京、上海,事實上在幾年前就已經進入了存量時代,二手房交易遠超新房,而存量時代的房地產市場如何演變,正在被市場的各方實踐和檢驗。

一線賣地收入下滑

今年持續緊縮的房地產市場蔓延到了土地市場。

12月3日,中原地產研究中心統計數據顯示,今年前11個月,中國土地出讓收入最高的50大城市合計“賣地”收入3.27萬億元,同比上漲7.3%。而去年同期的上漲速度在30%以上,增速明顯放緩。

這樣的放緩態勢率先在一線城市得以體現。統計顯示,北京年內土地成交大約在1680億左右,截至目前已經成交1558.54億,同比去年下降41.51%。

擁有充足的郊區土地供應量的廣州,其在今年的土地的出讓金額卻不足千億,為930.8億元,同比下降2.35%。

土地供應量不足更是深圳的一大弊病。易居研究院的《中國百城土地儲備報告》和中原地產研究中心數據顯示,今年前10個月,深圳有4個月土地0交易,其余幾個月土地交易也處于低位。在今年前11個月,深圳出讓土地397.6億元,同比下降了11.88%。房企們甚至需要爭搶東莞塘廈、鳳崗、清溪等這些臨深片區的土地。

同為一線城市,上海又有所不同。截至目前,年內上海土地出讓金達到了1715.7億元,同比上漲了26.96%。據中指院數據,上海去年的土地出讓金為1472億元,這是由去年的供地結構調整等原因所致。

整體上看,一線城市土地市場降溫明顯,包括土地交易下滑、流拍率增高、溢價率下調等一系列表現。

中國土地勘測規劃院城市地價動態監測組監測,今年三季度,一線城市住宅地價同比增幅連續7個季度收窄,上海、北京分別連續8個和7個季度持續降速。

另據廣州克而瑞數據,今年廣州計劃供地面積是1561萬平米,但截至11月27日,廣州已經交易的土地面積僅為580萬平方米,僅完成37%,而往年的完成度都在50%-60%之間。

今年亦是土地頻頻流拍的一年。中原地產研究中心表示,截至11月29日,一二線城市住宅土地流標282宗,同比增長143%,且是近6年來最高紀錄。其中,北京和廣州的土地流拍宗數分別為6宗和7宗。而在2017年,北京全年僅流拍了3宗土地。

中原地產首席分析師張大偉分析認為,“流標的原因非常多,最主要原因是房地產企業資金鏈壓力逐漸增大,而一線城市的限價、限售等政策使得開發商回款壓力越來越大。”

而溢價率方面,北上廣深四個一線城市也出現危機,北京和上海分別以同比42.37%和88.51%的下降幅度迅速降溫,廣州和深圳也以同比上漲2.8%和1.54%的增幅放緩增速。

與一線城市相對比,二線城市的土地市場整體仍處在上升之中。據統計,前11個月,杭州“賣地”收入達2452億元,居于全國首位。此外還有鄭州、重慶、蘇州、武漢等二線城市土地收入也超過了千億元。

存量時代到來

歷史地看,1998年到2008年,房地產行業進行了長達10年的新一輪建設高峰,城市人口在增長,住房的建設量也在增加。2008年危機之后,“4萬億”救市,房地產又進入了貨幣推動的加杠桿通道。

“經歷了這么多年的發展,從總體上來看我們已經不缺房子了,這個判斷意味著,未來房地產市場的需求將主要來自于存量的流通。”貝殼研究院院長楊現領表示。

貝殼研究院的數據顯示,2016年和2017年分別有9個和24個城市的二手房交易量超過新房,成為滿足住房需求的主要渠道。這個數字在2018年預計將超過40個。

其中,經過了增量時代的擴張與發展,身居一線的城市或將率先進入房地產行業的存量時代。

在張大偉看來,從某種意義上來說,2009年一線城市就已經是存量時代了,“如果單純從面積角度上來講的話,供應量早就和以前不一樣了,已經是質的變化了。”

盡管眼前,一線城市因為限競房等因素,短期上來看新房供應量依舊上漲,“但趨勢上來看,現在已經是二手房時代了,從成交結構看,除了廣州,其他一線城市都已經是二手房為主了。”張大偉表示。

鏈家董事長左暉說,過去十年來,我國一線城市房價平均漲幅在5倍以上,二線城市的平均漲幅也可達到3倍,但從目前來看,不動產資產價格高速增長的時代已經結束了。

同時,存量時代,意味著租賃市場的發展機遇已經到來。

新的土地供應、新房供給逐年減少的同時,人口向大城市遷移的步伐沒有停止,一線城市高企的房價也促使更多人選擇租房;同時,大城市也擁有更多的流動人口,這注定了其租賃市場的活躍。

鏈家董事長左暉以北京為例指出,這兩年北京大概有接近40%的人口是租房子住的,未來這個比例會提升到50%左右。

萬科高級副總裁、南方區域總經理張紀文也認為,在深圳這樣的一線城市,新增土地的供應會越來越少,舊城改造又推進緩慢,租賃市場將成為房企必須在此布局的戰略。

正是基于這樣的判斷,鏈家轉型貝殼,寄望能在中介服務和租賃等存量市場大展身手;萬科也在深圳大規模推進城中村“綜合整治”,大力發展租賃。

除了租賃和中介市場的潛能被業界發現,近年來,各大房企紛紛尋求轉型,改變以往瘋狂拿地的高周轉模式,轉而追求多類物業的持有運營,也正在表明他們正在脫離傳統的增量開發模式。

“未來,所有的開發商都要轉為開發+運營模式,才能更好地生存,這已經是行業的共識。”深圳一位大型開發商說。

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